Γνωρίστε ποιες υποθήκες συμμετέχουν στην εμπορική ακίνητη περιουσία

Μια υπεκμίσθωση είναι μια σύμβαση μίσθωσης ή μίσθωσης μεταξύ ενός μισθωτή που κατέχει ήδη μίσθωση σε ένα εμπορικό χώρο ή ένα ακίνητο και ένα άλλο συμβαλλόμενο μέρος - που ονομάζεται υπεργολάβος ή υποκείμενος - που θέλει να χρησιμοποιήσει μέρος ή το σύνολο αυτού του χώρου. Ο μισθωτής εκχωρεί ή δίνει ορισμένα δικαιώματα στον υπερήμερο που κατέχει σύμφωνα με τους όρους της αρχικής του μίσθωσης με τον ιδιοκτήτη.

Ποιος πληρώνει το ενοίκιο

Ένας ενοικιαστής πληρώνει το ενοίκιο του στον αρχικό μισθωτή, ο οποίος ονομάζεται συνήθως υπομνηστής. Μπορεί είτε να μοιράσει τον ενοικιαζόμενο χώρο με τον υποψήφιο είτε να πάρει ολόκληρο τον χώρο από αυτόν. Δεν πληρώνει το μίσθωμα απευθείας στον ιδιοκτήτη.

Ο υποψήφιος παραμένει νομικά υπεύθυνος για τις πληρωμές ενοικίου προς τον ιδιοκτήτη σύμφωνα με τους όρους της αρχικής μίσθωσης. Αν ο ενοικιαστής δεν καταβάλει το ενοίκιο, ο υποψήφιος πρέπει να το πληρώσει από την τσέπη του ή να διακινδυνεύσει να παραβιάσει τους όρους της αρχικής μίσθωσης. Είναι πάντα μια καλή ιδέα να δείτε το δυναμικό υποκείμενο για αυτό το λόγο. Ρίξτε μια ματιά στην πιστωτική έκθεσή της προτού υποβάλετε μια υπομίσθωση μαζί της.

Δεν υπάρχει συνήθως κανένας κανόνας που να λέει ότι ένας υποψήφιος δεν μπορεί να χρεώσει το ενοίκιο περισσότερο από ό, τι πληρώνει σήμερα στον ιδιοκτήτη σύμφωνα με τους όρους της μίσθωσης του, αλλά οι κρατικοί νόμοι μπορεί να ποικίλλουν, οπότε ελέγξτε προτού να προσπαθήσετε να μετατρέψετε ένα κέρδος στη ρύθμιση.

Το δυναμικό αποζημίωσης

Ομοίως, ο αρχικός μισθωτής ή υποψήφιος θα ήταν νομικά υπεύθυνος για το κόστος των επισκευών εάν ο φορέας υποβαθμίσει το ακίνητο με κάποιο τρόπο, εκτός αν αυτό το ενδεχόμενο καλύπτεται από την υπομίσθωση. Ακόμα και τότε, ο υποψήφιος παραμένει υπεύθυνος για τη ζημιά από την αρχική σύμβασή του ή τη μίσθωση με τον ιδιοκτήτη εάν ο υπόχρεος αθετήσει και αρνείται να πληρώσει. Η υπομίσθωση δεν αντικαθιστά την αρχική μίσθωση. Πρόκειται περισσότερο για μια ιδιωτική συμφωνία μεταξύ του υποψήφιου και του υπεργολάβου.

Δικαιώματα που αποδίδονται

Ένας υποψήφιος δεν μπορεί νομίμως να εκχωρήσει δικαιώματα σε υπεργολάβο που δεν κατέχει ήδη σύμφωνα με τους όρους της μίσθωσης ή μίσθωσης του με τον ιδιοκτήτη. Για παράδειγμα, ο μισθωμένος χώρος μπορεί να βρίσκεται σε ένα μεγάλο συγκρότημα με ορισμένες θέσεις στάθμευσης για κάθε ενοικιαστή. Ο υποψήφιος δεν μπορεί να παραχωρήσει περισσότερες θέσεις στάθμευσης από ό, τι έχει δικαίωμα σύμφωνα με τους όρους της αρχικής του μίσθωσης, αν και είναι εντός των δικαιωμάτων του να δίνει λιγότερα.

Έγκριση ιδιοκτήτη

Ο υποψήφιος δεν μπορεί να υπεκμισθώσει τις εγκαταστάσεις του εκτός αν του επιτραπεί να το πράξει σύμφωνα με τους όρους που περιέχονται στη μίσθωση του. Αν η μίσθωση σιωπά όσον αφορά την υπεκμίσθωση - δεν λέει ότι η υπεκμίσθωση απαγορεύεται αλλά δεν το επιτρέπει εξάλλου - μπορεί να προσεγγίσει τον ιδιοκτήτη για άδεια και, στην ιδανική περίπτωση, να λάβει αυτή την άδεια εγγράφως. Διαφορετικά, είναι τελείως πιθανό ότι ο ιδιοκτήτης θα έχει λόγους για έξωση, ειδικά εάν ο υποψήφιος έχει εκκενώσει τους χώρους και έχει μετατρέψει την εξ ολοκλήρου σε υπερήμερο.

Στην περίπτωση αυτή, ο ιδιοκτήτης θα είχε έναν άγνωστο τρίτο στην ιδιοκτησία του. Σε περίπτωση που προβεί σε νομικές ενέργειες για την απομάκρυνση των υπευθύνων από τις εγκαταστάσεις, ο υπεργολάβος μπορεί να προσφύγει νομίμως κατά του υπεργολάβου για να συνάψει μια απαράδεκτη συμφωνία και να αναθέσει δικαιώματα που δεν είχε δικαίωμα να εκχωρήσει.

Ορισμένες μεγαλύτερες πόλεις έχουν θεσπίσει διατάξεις που υποχρεώνουν τους ιδιοκτήτες να δέχονται υπομίσθωση, αλλά αυτό μπορεί να είναι πιο συνηθισμένο με τις κατοικίες παρά με τις εμπορικές ιδιοκτησίες. Εάν σκέφτεστε να συμμετάσχετε σε μια τέτοια ρύθμιση, συμβουλευτείτε τον ιδιοκτήτη και ενδεχομένως έναν τοπικό πληρεξούσιο.

Η υπομίσθωση μπορεί να είναι μια σοφή κίνηση σε εμπορικά ακίνητα, αλλά τόσο οι υπεργολάβοι όσο και οι υποψήφιοι πρέπει να γνωρίζουν τα δικαιώματα και τις ευθύνες τους βάσει του νόμου.