Φορτίου παράγοντα σε μια εμπορική μίσθωση και πώς να το υπολογίσει

Ο όρος "παράγοντας φόρτωσης" είναι ένας όρος που αναφέρεται στη μέθοδο υπολογισμού του συνολικού κόστους μηνιαίου μισθώματος σε έναν εμπορικό μισθωτή. Συνδυάζει χρήσιμα τετραγωνικά πόδια επιπλέον του ποσοστού των τετραγωνικών ποδών των κοινόχρηστων χώρων που αναμένεται να επωφεληθεί ο ενοικιαστής. Ονομάζεται μερικές φορές ένας παράγοντας "add-on" ή ένας παράγοντας "κοινής περιοχής".

Τι μετράει ως κοινές περιοχές

Οι κοινόχρηστοι χώροι μπορούν να περιλαμβάνουν τουαλέτες, λόμπι, ανελκυστήρες, κλιμακοστάσια και κοινόχρηστους διαδρόμους. Είναι τομείς στους οποίους οι πελάτες, οι πελάτες και οι υπάλληλοι του εμπορικού ενοικιαστή μπορούν να έχουν πρόσβαση και θα πρέπει να χρησιμοποιούν.

Χρησιμοποιούμενα τετραγωνικά πόδια στον υπολογισμό του συντελεστή φορτίου

Οι υπολογισμοί του συντελεστή φόρτωσης αρχίζουν με τον προσδιορισμό της διαφοράς μεταξύ χρησιμοποιήσιμων και ενοικιάσιμων τετραγωνικών ποδιών. Χρησιμοποιούμενα τετραγωνικά πόδια ορίζουν την περιοχή που εσείς και η επιχείρησή σας είστε πραγματικά και μόνο σε θέση να καταλάβετε. Άλλοι μισθωτές δεν έχουν πρόσβαση σε αυτό το χώρο. Είναι το κατάστημά σας, το γραφείο σας, η τοποθεσία σας.

Εάν μισθώσετε χώρο αποθήκευσης 25 'x 20', έχετε 500 τετραγωνικά πόδια χρηστικού χώρου. Αυτή είναι η περιοχή σας και η επιχείρησή σας μπορεί προφανώς να κάνει χρήση όλων. Εάν αφήσετε μια γωνιά αυτού του χώρου κενή, αυτή είναι η επιλογή σας, αλλά εσείς θα μπορούσε χρησιμοποιήστε αυτό το χώρο αν θέλετε να συμβάλλει έτσι στα χρησιμοποιούμενα τετραγωνικά πόδια σας.

Εσείς και οι άλλοι που σχετίζονται με την επιχείρησή σας μπορούν να χρησιμοποιήσουν και τους κοινόχρηστους χώρους - τις τουαλέτες, το λόμπι, τους ανελκυστήρες, τους διαδρόμους και τα κλιμακοστάσια - αλλά δεν είναι μέρος των τετραγωνικών ποδιών που χρησιμοποιείτε επειδή δεν είναι αποκλειστικά δικά σας.

Μια εξαίρεση μπορεί να υπάρξει εάν τα χρησιμοποιούμενα τετραγωνικά σας πόδια χωρίζονται σε χωριστά δωμάτια ή σε χωριστά πατώματα. Σε αυτή την περίπτωση, οι τρόποι πρόσβασης που τους συνδέουν θα μπορούσαν να συμβάλουν στη χρήση των τετραγωνικών σας ποδιών. Δεν είναι κοινόχρηστοι χώροι επειδή άλλοι μισθωτές ή / και ιδιοκτήτης ακινήτων δεν τους χρησιμοποιούν.

Πτυσσόμενα τετράγωνα πόδια υπό τον υπολογισμό του παράγοντα φόρτωσης

Τώρα που έχετε εντοπίσει τα χρήσιμα τετραγωνικά πόδια σας, μπορείτε να υπολογίσετε τα ενοικιαζόμενα τετραγωνικά πόδια σας προσθέτοντας ένα ποσοστό των κοινόχρηστων χώρων που χρησιμοποιείτε εσείς και / ή οι πελάτες σας. Το ποσοστό αυτό καθορίζεται συνήθως από τον ιδιοκτήτη ή ιδιοκτήτη ακινήτου και βασίζεται σε κάποιο βαθμό στο χρησιμοποιούμενο τετραγωνικό μήκος σε σχέση με το συνολικό τετραγωνικό μήκος του κτιρίου.

Μπορεί να έχετε κάποιο περιθώριο να διαπραγματευτείτε εδώ. Δεν υπάρχει ομοιόμορφο ποσοστό, αν και δεν τρέχει συνήθως πάνω από 15 τοις εκατό. Μπορεί να εξαρτάται από το εάν ενοικιάζετε χώρο σε μια περιοχή με πολλούς άλλους εμπορικούς ενοικιαστές, όπως ένα εμπορικό κέντρο. Εάν οι πελάτες και οι πελάτες σας έχουν επίσης τη χρήση ενός μεγάλου χώρου στάθμευσης, αυτό μπορεί να χτυπήσει το ποσοστό.

Υπολογισμός του παράγοντα φόρτωσης

Ξεκινήστε με το συνολικό τετραγωνικό μήκος της επιφάνειας του κτιρίου. Τώρα αφαιρέστε τα τετραγωνικά μέτρα των κοινόχρηστων χώρων. Έχετε μείνει με χρήσιμα τετραγωνικά μεγέθη, τουλάχιστον αν μισθώνετε όλο το κτίριο και όχι χώρο σε εμπορικό κέντρο ή λεωφορείο. Διαχωρίστε το συνολικό χώρο από το χρησιμοποιήσιμο τετραγωνικό μήκος για να φτάσετε στον συντελεστή φορτίου.

Εάν οι υπολογισμοί σας φθάνουν σε ποσοστό 20% και ο ιδιοκτήτης προσφέρει 15%, πιθανότατα έχετε μια καλή συμφωνία. Αν φτάσετε σε ποσοστό 10% και ο ιδιοκτήτης ζητά 15%, ίσως θέλετε να διαπραγματευτείτε ή να ζητήσετε τη βοήθεια ενός επαγγελματία ακίνητης περιουσίας για να το πράξει.

Θα θέλετε επίσης να σημειώσετε αν ο συντελεστής φορτίου είναι ρυθμιζόμενος στη μίσθωση σας, υπό τον όρο του νέου υπολογισμού κατά την ανανέωση. Η λειτουργία μιας επιτυχημένης επιχείρησης αφορά τον προγραμματισμό. Αν η επιχείρηση δεν αναζωογονεί και αντιμετωπίζετε πιθανό σημαντικό αυξητικό παράγοντα το επόμενο έτος, αυτό θα μπορούσε να είναι καταστροφικό. Οι εμπορικές μισθώσεις είναι ιδανικές μακροπρόθεσμες. Δεν θέλετε να μεταφέρετε την επιχείρησή σας.