Κατανοήστε το "Gross-Up" πριν υπογράψετε μια εμπορική μίσθωση

Ο όρος "ακαθάριστο" ισχύει συνήθως για μισθώσεις πλήρως εξυπηρετούμενες, μερικές φορές αποκαλούμενες "μισθώσεις πλήρους υπηρεσίας". Ο μισθωτής πληρώνει σταθερά ποσά για ορισμένες υπηρεσίες πάνω από ένα βασικό ενοίκιο για τον πραγματικό χώρο που μισθώνει με αυτό το είδος μίσθωσης.

Για παράδειγμα, ένας ιδιοκτήτης μπορεί να πληρώσει για κοινή συντήρηση χώρου, που ονομάζεται επίσης CAM, στη συνέχεια διαιρέστε αυτή την αμοιβή με τον αριθμό των ακαθάριστων τετραγωνικών ποδιών σε ένα κτίριο και χρεώστε σε κάθε μισθωτή ένα ποσό με βάση το ποσοστό των τετραγωνικών ποδιών που καταλαμβάνει. Μια ρήτρα ακαθάριστης σύμβασης σε μίσθωση επιτρέπει σε ένα κτίριο να είναι κατώτερο από 90 έως 100 τοις εκατό, τα έξοδα εξακολουθούν να υπολογίζονται για το μερίδιο των λειτουργικών εξόδων των ενοικιαστών μέχρι τα ποσοστά 90 έως 100 τοις εκατό.

Το ακαθάριστο ποσό καταβάλλεται ως πρόσθετο ενοίκιο και καλύπτει συνήθως τις μεταβλητές δαπάνες, εκείνες που μπορούν να ανεβαίνουν ή να μειώνονται σε ένα δεδομένο μήνα με βάση την πληρότητα και άλλους παράγοντες.

Τα πλεονεκτήματα του Gross-Up για τους ιδιοκτήτες

Αυτή είναι μια περίπτωση όπου δεν μπορείτε να πάρετε αυτό που πληρώνετε αν είστε ο ενοικιαστής. Για παράδειγμα, ας πούμε ότι ο Leo Landlord μόλις αγόρασε ένα εμπορικό κτίριο. Ο Tom Tenant είναι ο πρώτος που μισθώνει χώρο από αυτόν. Ο Tom μισεί 10.000 τετραγωνικά πόδια χώρου στο κατάστημα. Το κτίριο ανέρχεται σε 100.000 τετραγωνικά πόδια. Ο Tom μισθώνει το 10% του κτιρίου.

Σε ένα βασικό κατ 'αναλογία σενάριο που διαιρεί το μεταβλητό κόστος μεταξύ των ενοικιαστών, ο Tom θα πληρώσει το 10% αυτών των εξόδων, επειδή το 10% του κτιρίου του έχει διατεθεί. Αλλά τώρα ας πούμε ότι ο Λέων δυσκολεύεται να βρει άλλους ενοικιαστές και αυτή η κατάσταση των πραγμάτων συνεχίζεται για μερικούς μήνες. Απουσία ρήτρας ακαθάριστης κατανομής στη μίσθωση του Tom, ο Λέων έχει κολλήσει με το νομοσχέδιο για το 90 τοις εκατό των δαπανών που κανονικά θα πληρώνονταν από τους μισθωτές του απλώς και μόνο επειδή δεν υπάρχουν άλλοι μισθωτές που μπορεί να τους διαθέσει.

Μια λανθασμένη ρήτρα θα μπορούσε να του επιτρέψει να χτυπήσει το ποσοστό του Tom σε 50 τοις εκατό, αλλά πιθανότατα σε 95 ή 100 τοις εκατό επειδή είναι ο μόνος μισθωτής στο κτίριο.

Πώς είναι αυτό το δίκαιο;

Ο Tom Tenant μπορεί να μην πιστεύει ότι αυτή η ρύθμιση είναι δίκαιη, αλλά ο Tom είναι, στην πραγματικότητα, ο μόνος μισθωτής που επωφελείται από τις υπηρεσίες που περιλαμβάνονται σε αυτά τα μεταβλητά έξοδα. Ο Leo Landlord δεν επωφελείται άμεσα, οπότε θα μπορούσε να ειπωθεί ότι είναι άδικο να υποχρεούται να πληρώσει το 90% των υπηρεσιών που χρησιμοποιεί μόνο ο Tom. Ίσως ένα από αυτά τα έξοδα συνεπάγεται τη διατήρηση κάμερες παρακολούθησης στο χώρο στάθμευσης. Επειδή δεν υπάρχουν άλλοι μισθωτές, οι μόνοι που έρχονται και πηγαίνουν σε αυτόν τον χώρο στάθμευσης είναι οι πελάτες του Tom, οπότε φαίνεται λογικό να πληρώσει μόνο ο Tom για την υπηρεσία.

Διαβάστε την Fine Print

Εάν σκέφτεστε να κάνετε μια εμπορική μίσθωση, διαβάστε προσεκτικά την λεπτή εκτύπωση και προστατεύστε τον εαυτό σας κάνοντας μια μικρή επιπλέον εργασία. Αν πράγματι υπάρχει μια ρήτρα ακαθάριστου κέρδους, βεβαιωθείτε ότι η επιτρεπόμενη αύξηση είναι εντός λογικών ποσοστών. Αν ο Tom πληρώνει για όλο τον εξοπλισμό επιτήρησης, πιθανώς λυπάται που δεν προσπάθησε να διαπραγματευτεί το ποσοστό προς τα κάτω. Το επιτρεπόμενο ποσοστό πρέπει να αναφέρεται σαφώς στη μίσθωση.

Επιπλέον, εάν ο Tom είχε εξετάσει την προηγούμενη ιστορία του Λέοντα με την ενοικίαση εμπορικών κτιρίων, ίσως να έχει μάθει ότι ο Λέων είχε ιστορικά δύσκολο χρόνο να πάρει και να κρατήσει μισθωτές για έναν ή άλλο λόγο. Ή ίσως ο Λέων είναι απλώς άπειρος - αυτή είναι η πρώτη του προσπάθεια για μια τέτοια επένδυση, ώστε να του πάρει λίγο χρόνο για να το κάνει σωστό. Είτε έτσι είτε αλλιώς, ο Τομ ίσως να μην θέλει να συνάψει μίσθωση με τον Λέοντα που περιλαμβάνει μια ρήτρα ακαθάριστου φόρου για αυτό το λόγο - είναι πιθανότερο να είναι ένας από τους λίγους μισθωτές στις εγκαταστάσεις ανά πάσα στιγμή.

Εάν υπήρχαν επτά μισθωτές που εκμισθώνουν 70.000 τετραγωνικά πόδια από τον Λέοντα, ο συνυπολογισμός θα ήταν μικρότερος, βασικά, η διαφορά μεταξύ 70 και 95 ή 100 τοις εκατό, και η διαφορά αυτή θα χωριζόταν μεταξύ των επτά ενοικιαστών.