Εμπορική εκδίωξη για παράνομη εκμίσθωση

Εάν έχετε έναν ενοικιαστή που ενοικιάζει εμπορικό χώρο από εσάς που δεν έχει πληρώσει το ενοίκιό του ή που έχουν παραβιάσει τους όρους της μίσθωσης, ίσως θελήσετε να εξετάσετε την εκδίωξή τους. Η έξωση πρέπει να θεωρηθεί δευτερεύον βήμα μετά έχουν καταβληθεί άλλες εύλογες προσπάθειες για την επίλυση προβλημάτων με τους ενοικιαστές.

Η έξωση για τη μη καταβολή του ενοικίου θα πρέπει να αποτελεί επιχειρηματική απόφαση

Όλοι οι ιδιοκτήτες επιχειρήσεων ενδέχεται να αντιμετωπίζουν προβλήματα ταμειακής ροής από καιρό σε χρόνο, αλλά αν ο ενοικιαστής σας είτε δεν μπορεί να πληρώσει το ενοίκιο είτε δεν θέλει να συνεργαστεί μαζί σας για να λάβετε πληρωμές ενοικίου, δεν μπορείτε απλά να αλλάξετε τις κλειδαριές στις πόρτες τους και να κρατήσετε την επιχείρησή τους όμηρο - πρέπει να περάσετε ορισμένα βήματα για να τα εκδιώξετε νομίμως.

Πριν αποφασίσετε να εκδιώξετε τον ενοικιαστή σας, εξετάστε τις επιχειρηματικές πτυχές. Πόσο καιρό θα σας πάρει για να μισθώσετε ξανά το ακίνητο; Θα χρειαστεί να βάζετε πολλά χρήματα για επισκευές; Ο ενοικιαστής έχει στιγμιαία οικονομικά προβλήματα ή μάλλον απίθανο να πάρει και να παραμείνει τρέχοντας στο ενοίκιό του; Θα πρέπει να πάτε στο δικαστήριο;

Μόλις αποφασίσετε ότι η σωστή επιλογή είναι να εκδιώξετε έναν ενοικιαστή, όσο πιο γρήγορα ξεκινήσετε τη διαδικασία, τόσο το καλύτερο. Κάθε μέρα δεν μπορείτε να ενοικιάσετε ξανά το χώρο είναι μια άλλη ημέρα που χάνετε χρήματα για την ιδιοκτησία και μια άλλη νύχτα χαμένου ύπνου ανησυχώντας για τα πράγματα.

Χρειάζεστε πιθανώς έναν δικηγόρο

Για να εκδιώξετε έναν εμπορικό ενοικιαστή για να μην πληρώσετε το ενοίκιο, πρέπει να είστε εξοικειωμένοι με το νόμο ή να προσλάβετε δικηγόρο για να σας βοηθήσουμε να καταθέσετε μια εντολή έξωσης. Ο τρόπος με τον οποίο προβαίνετε μπορεί επίσης να επηρεαστεί από το εάν η επιχείρηση είναι εταιρία ή εταιρική σχέση ή ότι η μίσθωση ήταν προσωπικά εγγυημένη από τον ιδιοκτήτη της επιχείρησης.

Ο δικηγόρος που προσλαμβάνετε θα πρέπει να ασκεί ενεργά το επιχειρηματικό δίκαιο και κατά προτίμηση να ειδικεύεται εμπορικός εμπορικές συναλλαγές. Οι μορφές, οι νόμοι και οι διαδικασίες εξώθησης ενός ενοικιαστή κατοικίας δεν είναι οι ίδιες με εκείνες για την έξοδο ενός εμπορικού μισθωτή.

Μερικοί δικηγόροι χρεώνουν μια κατ 'αποκοπήν αμοιβή, άλλοι μια ωριαία τιμή, αλλά οι περισσότεροι θα σας χρεώσουν επίσης για τα δικαστικά έξοδα, την καταβολή τελών και ακόμη και τον χρόνο που ξοδεύετε στο τηλέφωνο με το δικηγορικό και ταχυδρομικό κόστος και το κόστος αντιγραφής εγγράφων. Για να αποφύγετε κρυφές δαπάνες, φροντίστε να ρωτήσετε για όλες τις αμοιβές που μπορεί να υποβληθείτε πριν διατηρήσετε έναν δικηγόρο.

Η έξωση ενός εμπορικού μισθωτή απαιτεί χρόνο και είναι συχνά δαπανηρή. Θα έχετε έναν ευκολότερο χρόνο να αποδείξει ότι ένας ενοικιαστής είναι σε καθυστέρηση (σας οφείλει χρήματα) από ό, τι θέλετε για κάποια άλλη παράβαση της σύμβασης μίσθωσης. Αλλά σε όλες τις περιπτώσεις, κατά την έξωση ενός ενοικιαστή, το βάρος της απόδειξης είναι σε εσάς να δείξετε ότι έχετε δίκιο να ξεκινήσετε τον μισθωτή.

Ορισμένα από τα ειδικά δικαιώματα μισθωτών που προβλέπονται από το νόμο για τους ενοίκους κατοικιών δεν επεκτείνονται στους εμπορικούς μισθωτές. Οι ενοικιαστές επιχειρήσεων είναι πολύ πιο ευάλωτοι στην κατάχρηση εκμισθωτή από ό, τι οι ενοικιαστές κατοικιών, αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι ως ιδιοκτήτης ακινήτων μπορείτε να παραβιάσετε τους νόμους της πολιτείας σας.

Εάν ο ενοικιαστής σας έχει καταθέσει πτώχευση

Αν και οι ομοσπονδιακοί νόμοι για την πτώχευση των εμπορικών μισθωτών άλλαξαν το 2005 για να ευνοήσουν τον ιδιοκτήτη, οι επιμέρους κρατικοί νόμοι ενδέχεται να έχουν αντίκτυπο στην έξωση ενός εμπορικού μισθωτή για μη πληρωμή του μισθώματος.

Εάν ένας μισθωτής έχει ήδη ασκήσει πτώχευση πριν από τον ιδιοκτήτη που προσπαθεί να εκδιώξει για την αποτυχία να πληρώσει το ενοίκιο, μια αυτόματη διαμονή υπέρ του ενοικιαστή θα εμποδίσει τον ιδιοκτήτη να δώσει στον ενοικιαστή ειδοποίηση τερματισμού ή από την έναρξη της διαδικασίας έξωσης.

Ωστόσο, ο ιδιοκτήτης μπορεί να συνεχίσει την έξωση ζητώντας από το ομοσπονδιακό δικαστήριο πτώχευσης να άρει την παραμονή. Στις περισσότερες περιπτώσεις, ο δικαστής θα άρει τη διαμονή, επειδή μια σύμβαση μίσθωσης δεν επηρεάζει την αξία του ακινήτου του ενοικιαστή.

Αν ο μισθωτής αρχειοθετήσει την πτώχευση μετά τη διαδικασία εκδίωξης, οι ομοσπονδιακές νομικές πλευρές με τον ιδιοκτήτη. Ωστόσο, μια χούφτα κρατών επιτρέπει στον μισθωτή 30 ημέρες από την απόφαση εκδίωξης να θεραπεύσει το χρέος.

Η έξωση ενός μισθωτή που έχει ήδη ασκήσει πτώχευση ή που αρχειοθετεί για πτώχευση μετά την έναρξη της διαδικασίας απομάκρυνσης μπορεί να είναι πολύπλοκη. Ορισμένοι νόμοι επιτρέπουν στους εμπορικούς μισθωτές να σταματήσουν τη διαδικασία εκδίωξης όταν εμπλέκεται το δικαστήριο πτώχευσης και σε τέτοιες περιπτώσεις είναι σχεδόν πάντοτε καλύτερο να προσληφθεί δικηγόρος.

Βήματα που συνεπάγονται η αποζημίωση για μη καταβολή του μισθώματος

Δώστε ειδοποίηση για την προεπιλογή: Ακόμη και αν η μίσθωση σας δεν απαιτεί να το κάνετε, αποστέλλετε πάντα στον ενοικιαστή μια προκαθορισμένη ειδοποίηση (Ειδοποίηση Εξόδου) που υποδεικνύει ότι το μίσθωμα είναι καθυστερημένο και θα προβείτε στην έξωση εάν το μίσθωμα δεν καταβληθεί πλήρως εντός συγκεκριμένου χρονικού πλαισίου αυτό μπορεί να είναι το χρονικό διάστημα που αναφέρεται στη σύμβαση μίσθωσης ή μια μακρύτερη ημερομηνία που επιλέγετε να ορίσετε για να δώσετε περισσότερο χρόνο στον μισθωτή να πληρώσει.)

Δεν επιτρέπεται η μερική πληρωμή: Σύμφωνα με τους δικηγόρους του δικαίου των επιχειρήσεων της Μινεσότα, ο Jacob C. Hendricks και ο Jon L. Farnsworth προειδοποιούν: "Οι ιδιοκτήτες μπορούν να συγχωρήσουν ακούσια μια παραβίαση και να αποκλειστούν από την έξοδο των ενοικιαστών εάν γίνει δεκτή η μερική πληρωμή του μισθώματος. μέχρι τη λήξη της μίσθωσης και χωρίς καμία άλλη γραπτή συμφωνία, να αποκλείεται η είσπραξη μελλοντικού μισθώματος από τον μισθωτή."

Έναρξη της διαδικασίας του Συνεδρίου: Μόλις περάσει η ημερομηνία που δώσατε στον μισθωτή σας να πληρώσει στο ακέραιο, ο δικηγόρος σας θα εξυπηρετήσει τον ενοικιαστή με επίσημη ειδοποίηση εξόδου και θα καταθέσει στο δικαστήριο να προγραμματίσει μια ακρόαση έξωσης.

Ο δικαστής μπορεί να αποφανθεί ότι ο μισθωτής πρέπει να εγκαταλείψει το ακίνητο αμέσως ή μπορεί να του δώσει λίγες μέρες. Ένας δικαστής πιθανότατα θα αποφανθεί και θα δώσει στον μισθωτή τη δυνατότητα να εξοφλήσει το χρέος του ενοικίου με την πάροδο του χρόνου. Ο μισθωτής μπορεί επίσης να είναι οικονομικά υπεύθυνος για μελλοντική απώλεια ενοικίου έως ότου το ακίνητο ενοικιασθεί ξανά.

Σε όλες τις περιπτώσεις που αντιμετωπίζετε την έξωση ενός άλλου καλού ενοικιαστή για μη πληρωμή του ενοικίου, είναι συνετό να εξετάσετε την πιθανότητα να επιβαρυνθεί ο μισθωτής με το ενοίκιο του. Εάν νομίζετε ότι ο ενοικιαστής μπορεί να συνεργαστεί μαζί τους. Αν είστε αβέβαιοι, ανίκανοι ή πρόθυμοι να αναλάβετε αυτόν τον κίνδυνο, ξεκινήστε αμέσως τη διαδικασία απομάκρυνσης.Θα κάνετε τον εαυτό σας μια χάρη, και ο ενοικιαστής γιατί όσο πιο γρήγορα μπορείτε να νοικιάσετε το ακίνητο σε κάποιον άλλο, κερδίζετε χρήματα και ο ενοικιαστής θα ευθύνεται για λιγότερη "απώλεια μελλοντικού ενοικίου".