Υπολογισμός εμπορικών μισθώσεων με τύπους τετραγωνικών ποδιών

Οι εμπορικές μισθώσεις δεν υπολογίζονται ως μισθώσεις κατοικιών. Οι μισθωτικές μισθώσεις μπορούν να περιλαμβάνουν το συνολικό τετραγωνικό μήκος ενός σπιτιού, αλλά το μίσθωμα δεν βασίζεται σε τετραγωνικά πόδια. Τα μηνιαία ενοίκια για οικιστικά ακίνητα καθορίζονται σε μεγάλο βαθμό εξετάζοντας συγκρίσιμα ενοίκια στην περιοχή. Στην εμπορική ακίνητη περιουσία, το μηνιαίο ενοίκιο υπολογίζεται με ποικίλους πολύπλοκους τρόπους χρησιμοποιώντας διάφορους τύπους μετρήσεων τετραγωνικού ποδιού.

Οι μετρήσεις που χρησιμοποιούνται για τον καθορισμό των εμπορικών μισθωμάτων διαστήματος βασίζονται σε κατευθυντήριες γραμμές που ορίζονται από τον Σύνδεσμο Βιομηχάνων και Διαχειριστών Κτιρίων (BOMA) International και θεωρούνται βιομηχανικά πρότυπα σε όλες τις Ηνωμένες Πολιτείες.

Πολλές εμπορικές μισθώσεις χρησιμοποιούν τα πρότυπα BOMA και χρεώνουν το μηνιαίο μίσθωμα βάσει "ενοικιαζόμενων τετραγωνικών ποδιών", και όχι σε "χρήσιμα τετραγωνικά πόδια". Αυτό είναι σημαντικό να γίνει κατανοητό, επειδή εάν αναφέρετε μια τιμή 1,25 δολαρίων ανά τετραγωνικό πόδι που μπορείτε να χρησιμοποιήσετε, ίσως αυτό που καταλήγετε να πληρώνετε για κάθε μήνα.

Ενοικιαζόμενα τετράγωνα πόδια

Χρησιμοποιούμενα τετραγωνικά πόδια είναι ο αριθμός τετραγωνικών ποδών που καταλαμβάνει ένας μισθωτής. Αλλά υπάρχουν και άλλα μέρη του κτιρίου που χρησιμοποιούν ή επωφελούνται όλοι οι ενοικιαστές. Αυτά τα τμήματα είναι γνωστά ως κοινόχρηστοι χώροι και περιλαμβάνουν διάδρομους, κλιμακοστάσια, ανελκυστήρες και λόμπι.

Ο όγκος των τετραγωνικών ποδών για τους κοινόχρηστους χώρους διαχωρίζεται μεταξύ όλων των ενοικιαστών σε αναλογική βάση. Κάθε μισθωτής πληρώνει ένα μέρος των εξόδων του ιδιοκτήτη για αυτούς τους κοινόχρηστους χώρους. Όταν τα τέλη αυτά προστίθενται στα χρήσιμα τετραγωνικά πόδια, το αποτέλεσμα ονομάζεται "ενοικιάσιμα τετραγωνικά πόδια".

Για να καταστήσουμε τα πράγματα ακόμα πιο συγκεχυμένα, αυτή η πρακτική προσθήκης κοινών δαπανών περιοχής σε χρήσιμα τετραγωνικά πόδια ονομάζεται "συντελεστής φορτίου". Οι δαπάνες για το συντελεστή φόρτωσης συνήθως αυξάνονται κάθε χρόνο με ρυθμό ξεχωριστό από τις αυξήσεις ενοικίων για χρησιμοποιήσιμα τετραγωνικά πόδια. Αυτό σημαίνει ότι μπορεί να χρειαστεί να διαπραγματευτείτε δύο αυξήσεις ενοικίων κάθε χρόνο: μία για τον συντελεστή φορτίου και μία για το ενοίκιο τετραγωνικών ποδιών.

Ένα παράδειγμα υπολογισμού τετραγωνικών ποδιών που μπορούν να ενοικιαστούν

Ας υποθέσουμε ότι ο χώρος γραφείων που ενοικιάζετε είναι φυσικά 500 τετραγωνικά πόδια (τα χρησιμοποιήσιμα τετραγωνικά πόδια) διατιμώνται στα 1,25 δολάρια ανά τετραγωνικό πόδι. Το χρησιμότητά σας για ενοικίαση τετραγωνικών ποδιών θα είναι $ 625 το μήνα (500 SF x $ 1,25). Ωστόσο, το τμήμα της κοινόχρηστου χώρου προσθέτει άλλα 100 τετραγωνικά πόδια. Το ενοίκιό σας θα υπολογιστεί με βάση τα 600 τετραγωνικά πόδια, όχι τα 500 που θα καταλάβετε.

Ορισμένοι ιδιοκτήτες χρεώνουν το ποσοστό για τα δύο χρησιμοποιούμενα τετραγωνικά πόδια και το τμήμα της κοινόχρηστης περιοχής σε έναν αριθμό (αυτό είναι συνήθως άδικο για τον μισθωτή), αλλά οι περισσότεροι χρεώνουν ένα διαφορετικό ποσοστό ανά τετραγωνικό πόδι για χρήσιμα τετραγωνικά πόδια και για συνδρομές κοινής ενοικίασης χώρου.

Ζητήστε μια ανάλυση των χρήσιμων χρεώσεων έναντι τετραγωνικών ποδιών

Πριν να δείτε ακόμη ένα χώρο, βεβαιωθείτε ότι έχετε ρωτήσει μέσω τηλεφώνου ποιο ποσοστό χρεώνεται για χρήσιμα τετραγωνικά πόδια και για ενοικιάσιμα τετραγωνικά πόδια, επειδή αυτό κάνει μεγάλη διαφορά στο συνολικό σας μηνιαίο μίσθωμα. Και, θυμηθείτε, εάν κάποιος σας λέει ότι ο χώρος είναι "1.500 τετράγωνα τετράγωνα πόδια", το πραγματικό (χρησιμοποιήσιμο) μέγεθος του χώρου θα είναι μικρότερο.

Για να σας πάρουν μέρος για να δείτε μια ιδιοκτησία, ορισμένοι ιδιοκτήτες θα σας πω απλά την τιμή του τετραγωνικού ποδιού που χρησιμοποιήσατε, αλλά αναφέρετε τα ενοικιαζόμενα τετραγωνικά μέτρα. Αυτή η παραπλανητική πρακτική καθιστά ένα χώρο μεγαλύτερο και φθηνότερο από ότι είναι. Στη συνέχεια, όταν εμφανιστείτε, βρίσκετε ότι ο χώρος που ακούγεται υπέροχος στο τηλέφωνο είναι στην πραγματικότητα έξω από το εύρος τιμών σας και μικρότερος από ό, τι νομίζατε.

Ενώ οι περισσότεροι μεσίτες είναι ειλικρινείς για να αποκαλύψουν τα αληθή συνολικά έξοδα ενοικίασης μέσω τηλεφώνου, εξακολουθούν να τείνουν να δηλώνουν το μέγεθος του χώρου ως ενοικιάσιμα πόδια - όχι ως χρησιμοποιήσιμα πόδια. Αλλά τώρα είστε αρκετά έξυπνοι για να ξέρετε ακριβώς τι να ζητήσετε από τον μεσίτη.

Ο παρακάτω πίνακας συγκρίνει τους τρεις τύπους τετραγωνικών ποδών που χρησιμοποιούνται στις εμπορικές μισθώσεις. Ορισμένες μισθώσεις απλώς χρεώνουν από το εύχρηστο τετραγωνικό πόδι, ενώ άλλοι προσθέτουν ένα ποσοστό της κοινόχρηστης περιοχής στα χρήσιμα τετραγωνικά μεγέθη για να χρεώνουν αυτό που ονομάζεται ενοικιαζόμενα τετραγωνικά πόδια.

Υπολογισμοί τετραγωνικών ποδιών

Ορισμοί των τετραγώνων ποδιών (SF)
Ορος	Ορισμός
Χρήσιμα τετράγωνα πόδια	SF του χώρου που καταλαμβάνει ο μισθωτής.
Ενοικιαζόμενα τετράγωνα πόδια	Χρησιμοποιούμενο SF + ένα% SF των κοινών περιοχών.
Μεγάλα τετράγωνα πόδια	Σύνολο ΣΔ ολόκληρου του κτιρίου.

Περίληψη

Χρησιμοποιούμενα τετραγωνικά πόδια είναι το πραγματικό μέγεθος του χώρου που θα καταλάβετε. Τα ενοικιαζόμενα τετραγωνικά πόδια είναι πάντοτε μεγαλύτερα, επειδή περιλαμβάνουν χρήσιμα τετραγωνικά πόδια συν ένα επιπλέον τετραγωνικό μέτρο των κοινών μετοχών της περιοχής που δεν θα καταλάβετε φυσικά.

Η ενοικίαση χώρου με τον συντελεστή φορτίου είναι η τιμή που θέλετε να γνωρίζετε, γιατί αυτό θα πληρώσετε. Η τιμή ανά τετραγωνικό πόδι για χρήσιμα τετραγωνικά πόδια είναι μόνο ένα μέρος από αυτό που θα πληρώνετε κάθε μήνα.